产业地产运营模式，你知多少？

产业地产运营模式有哪些套路？

最佳回答：在产融结合的大背景下，产业地产逐渐得到青睐。

与传统房地产不同，它是一个尚未形成既定玩法和模式的新蓝海，有着自身独特的发展逻辑。

而在开发运作中，也呈现出不同的成长空间与发展姿态。

为了解产业地产运作模式，同时探寻符合城发自身发展的投资拓展方向，5月29日，宝能城发科技产业中心副总经理易辉，向我们分享了产业地产发展的几大经典模式，以及对城发科技产业园标准化运营的思考。

课程重点

1

经典运营模式PK

课程从理论基础切入，根据知名品牌产业地产商发展实践经验，总结出产业地产开发的五大模式：

不同的模式之间存在着相应的挑战与机遇，在理论研究基础之上配合了经典案例的分析，内容详实丰富，深入浅出。

2

产业园区标准化运营体系

从产业定位策划，到内部管控模式，从招商服务到资本运营，这位产业地产的“老司机”将自身的宝贵经验和知识系统地总结凝练，倾囊相授。

作者：中商产业研究院

链接：https://www.zhihu.com/question/35085872/answer/511234796

来源：知乎

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产业地产即以产业为主导的地产项目，通过整合资源、引入资本及规划运营，打造产业集群并实现产城融合，以此改善区域环境及提升城市竞争力。

以产业为核心，地产为载体，根据城市规划，有机整合自然、社会、经济等资源，综合开发、集约化经营的新兴产业形态。

其来源于最初的工业园区，工业园区又发展为工业地产，鉴于工业地产发展存在诸多问题，企业及专家学者开始寻求更加科学的发展方式，并将新的开发运营载体称为产业地产。

产业地产的本质是以通过可预期的土地增值和地产销售租赁来平衡现金流，以提供各种增值服务及产业投资的轻资产业务来实现可持续发展，以良性的政企博弈为顶层框架的政治经济学。

产业地产4大盈利点

产业地产的核心盈利模式主要包括物业销售、物业租赁、增值服务、产业投资4种类型：

物业销售

在目前国家实行房地产去泡沫、去库存、去杠杆的号称史上最严房地产调整政策打击之下，房地产行业进入白银时代，房企利润下降大，但是物业销售依旧是产业地产强大的现金流。

物业租赁

物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。

租赁收入除了可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至还可以成为重要的盈利端口。

物业租赁的价值在于，通过有效的招商和运营，实现租赁价格的不断提升，从而实现租赁收入的稳定和持续增长。

另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化业务。

我们以成熟园区稳定的、可预期的物业租赁收入所产生的现金流做为基础资产，然后通过一定的结构化设计进行信用增级，从而在此基础上发型资产支持证券进行融资。

增值服务

对于不同定位的园区来说，运营方可提供的服务内容会有所不同；对于相同定位的园区来说，园区企业的需求也不尽相同。

运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务。

总结起来，其实也不外乎金融服务、知识产权服务、产学研服务、海外资源对接服务、基础物业服务、政务服务、法律服务、人力资源服务、财税会计服务、培训辅导服务、员工服务等等。

运营方既然可以提供这么服务内容，那么就应该运用一定的方式，实现服务增值、服务变现。

如运营方作为中介桥梁，让企业与人力资源机构对接，满足企业的人力资源需求，从而运营方从中可获得一定的服务费用；再如园区的水、电、燃气等能源服务，可由园区运营方与相关市政部门签订园区内能源资源售卖的委托代理协议，园区运营方直接掌握这些能源的售卖代理权，再出售给园区客户，从而获取增值收益。

做园区服务，不仅仅要做线下的服务，更应该做好线上的服务，利用互联网、信息化手段，搭建全方位的线上线下服务平台，向平台型公司转型。

而转型的成功与否，主要是看运营方的资源掌控及整合能力。

通过开发智慧园区平台，把园区内资源、园区外合作伙伴资源、国内外创新及科技资源全部导入到平台之上，分门别类，让服务需求方与服务供给方在平台上可以进行充分的沟通对接，从而完成各种服务交易。

平台上面资源越多，服务成交的概率越大。

园区运营方作为资源整合商、平台提供商和服务中介商，需提前制定好交易规则，然后根据交易类型、交易金额等，约定每完成一笔服务交易，则收取合理的服务费用，从而获取源源不断的服务增值收益。

产业投资

产业投资是最具挑战的一项业务，但同时又是最容易创造惊喜、获取超额收益的一项业务。

对于产业地产商来说，可从以下三个方面开展产业投资业务。

首先，要搭建全方位、多梯次的金融服务体系，横向可以对接到所需的每一项产业，纵向可以覆盖到企业发展的每一个阶段。

如我所在的深投控公司，目前正在搭建从种子基金、天使基金、到风险基金、私募基金、并购基金的千亿级战略基金群，并建立起本部直接投资、产业集团投资及投资基金投资的三层投资架构体系。

通过基金群及投资架构的建立，深投控在投资领域合纵连横，投资业务深入到战略性新兴产业及未来产业的方方面面。

其次，要组建专业化、市场化、国际化的投资团队。

投资团队要在政策把控、产业研究、项目遴选、尽职调查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理论和实践功底，以专业化的眼光看项目的当下，以市场化的眼光看项目的未来，以国际化的眼光看项目的边界。

再次，构建孵化投资一体化体系。

利用自身可以提供物理空间的优势，通过内部自创或者外部引进众创空间、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合园区定位的初创项目，通过提供各种服务尤其是金融服务早期介入项目，成为创业企业的空间合伙人、时间合伙人，助力创业企业发展壮大，从而实现退出盈利的目的。

在国内目前来说，产业投资做的最成功的当属张江高科。

根据张江高科2016年报表披露，张江高科实现投资收益7.97亿元，占利润总额的56%，投资收益首次超过地产营业利润。

产业培育方面，通过创建895创业营，吸引相关优质创业项目入驻。

并通过与国内外科研机构的多样化合作，吸引海外创业者来中国拓展市场、对接资源、落户国内，同时努力尝试把国内的好项目送出去。

金融渠道打造上，张江高科针对不同企业在不同时期的融资需求，以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与多个外部金融平台合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。

当然，除了上述四种主要的盈利模式之外，随着金融产品的不断创新，未来会有更多的、更容易实现的盈利模式涌现出来。

当盈利不再成为产业地产的痛点时，那个时候才是我们产业地产人真正应该嗨起来的时候。

产业地产面临3大痛点

我国产业地产目前仍处于起步发展阶段，产业地产企业面临“选不准城市、不了解政府、做不了产业”三大痛点。

此外，产业地产企业发展模式相对单一，经营方式相对粗放，产业地产商和产业地产项目良莠不齐，“以产业之名、行地产之实“，”重开发销售、轻自持运营“的现象普遍存在。

产业地产未来前景可期

产业地产是以工业用地、物流仓储用地等为主要载体，以企业为投资、开发、运营主体，从而满足服务企业、员工、政府等多方需求为主要内容的一种空间形态。

房地产行业正在形成的新生态是由房地产行业产品线和地产功能属性升级共同催生的，并由此提出了地产蜂巢的概念。

未来的地产更像是一个蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未来的地产就是以最少的空间，形成最大的价值，不仅仅为资本、产业提供实体载体，更是通过汇聚和延伸在各种资源集结之处产生更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。

产业地产未来仍然有很大发展空间，关键在于企业如何进行自身的定位、如何精耕细作，更重要的是如何在金融和资本领域进行重要的创新，从而提升他们未来的发展潜能。

中商产业规划

中商产业研究院独创的“前置招商规划法”，把“招商”与“规划”作预见性操作，我们凭借近20年的产研积累和“中商产业招商大数据库”的海量数据，把招商和规划作为一个有机的整体来系统地考虑：在规划阶段研判产业定位时，不是关起门来循理论、套模型，而是会直接征询未来目标招商企业的入驻意向和具体需求，使产业规划与招商无缝对接，从而保证规划指导性强、实操性强、落地性强，招商实施有方向、有重点、有目标。

另外，中商在商界、政界及学界拥有广泛资源，形成中商特有的多元化资源体系，有效助力客户成功。

与众多商界领袖、政府部门、产业投资者、科研院校、财经媒体等接触，邀请他们参加我们的圆桌会议、行业论坛、研讨会等各项活动，分享和交流产业观点，提供项目资源对接服务。

中商深知只有可落地实施的规划才是成功的规划，为此，与相关部委、行业专家、企业家等都保持了良好的互动，做到有规划有资源导入。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产市场前景研究报告》。